契約の自由・・・賃貸住宅問題

 

 

　世の中規制緩和・自由だということで経済が動いているらしいです。規制がなくなっていくと保護もなくなっていきます。　賃貸の所に住んでいる人も多いでしょう。この居住用賃貸も法律で保護が図られています。もし市場原理にまかせようといいだして、保護なくなったら・・・・。

 

ケース１

５年ほど暮らした賃貸マンションを今回引っ越すことにしたのですが、賃貸人から「壁紙や床のクッションフロアを全部交換するので敷金は返せない。敷金で足りない場合は追加費用を払ってもらいます。」と言われています。敷金は３０万だったんですが、返ってこないんでしょうか？追加費用の支払いは必要なのでしょうか？

 

これに対し弁護士の方は裁判の中から考え方がまとまり、一つの基準ができているそうです。居住用目的の契約内容です。その対価の賃料を払っています。賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）は次の通りになるそうです。　「・　賃借人（借りている人）は毎月賃料を払う義務がある。・賃貸人(貸している人）は居住用に使用する部屋を貸しその使用を認める義務がある。」ということだそうです。

法的にみて敷金は担保です。抵当権・預託金のようなものだそうです。債務不履行の時(家賃もらえない時）のものです。対価に賃料受け取っているので、通常使用での損耗(痛み・老朽化とか）を賃料(家賃）と別途に借りている人に負担させることはできません。

故意過失による損耗の場合でも全部が借りている人の負担にはなりません。壁紙とか消耗部材といわれて耐用年数があります。６～８年と言われています。価値が軽減したものだけを負担したらいいのです。また一部だけでもできるのに全面負担も認められないそうです。最低施工単位(最小限の取替え単位）だそうです。貸す側の焼け太りは認めないということでしょう。

｛ということは８年居住してたら損耗してても負担いらないですよね？｝

裁判では通常使用の範囲であらそわれたりします。難しいのはペット可の物件でのペットでの汚れだそうです。

 

 

ケース２

賃貸人から今回の契約では通常使用部分、自然損耗分も賃借人の負担とする特約がある。契約をしているのだから、特約通りに支払ってもらわないと困ると言われています。契約した以上支払いは必要なんでしょうか？

 

これに対する弁護士の方の説明は、このような特約は賃料の２重取りとみなされ消費者契約法１０条により無効になるそうです。（大阪高裁H１６・１２・１７判例時報１８９４号）　・　　施行以前のH7  伏見簡易で特約の意味が限定されているそうです。かいているだけではダメで説明して書いた人が理解していなければ無効と判断しています。H1５　年の地裁判決などでも無効とされています。民法原則を消費者契約法・労働法などで問題を修正しているそうです。これが修正法律だそうです。

｛無条件に民法法則だけだと問題がありすぎのようです。規制緩和市場原理強化はこの修正をやめよう！という傾向のようです｝

消費者契約法とは、民法を修正する法律だそうです。H１３・４・１から施行されています。消費者と事業者の間には情報・交渉力格差があり、その格差是正がこの法律の目的だそうです。是正の仕方の一つが消費者の利益を一方的に害するものは無効であると規定しています。

 消費者契約法以前の大阪での判例です。大阪住宅供給公社のものです。公社は説明会何回もひらいています。入居しおりにも入れています。前出の伏見簡易裁判所で説明が求められる判断されてます。説明はされているので、この件では納得して説明したかで、あらそわれました。高裁まで認められました。最高裁までいき、最高裁では一義的に明白でないということだそうです。原状回復みとめなくて、そういう契約自体が無効と判断したそうです。不当・合理性のないものは無効だそうです。私的自治の制限というそうです。

｛一義的に明白でないってどういう意味？　　規制緩和は私的自治の自由傾向みたいです。｝

 借地借家法は業として行なっているものが対象となります。おおやさんは事業者とみなされます。住居なら私人で消費者となります。お店でもつかうなら消費者とみなされません。

 

ケース３

敷金の退去時控除(返らないかね）は？

 

弁護士さんの回答は、こういう特約は敷き引き特約と言われ、関西で多くて７～９割もあるそうです。これも消費者契約法１０条で無効だそうです。リーディングケース(流れ作った）が神戸地裁判決だそうです。H１７・７・１４判例時報１９０１号８７頁で敷き引き特約性質を５つに分析しました。

１賃貸目的物の自然損耗の修繕費用

２賃料を低額にすることの対価

３賃貸借契約終了後の空室賃料

４賃貸借契約成立の謝礼

５賃貸借契約更新時の更新料免除の対価

　２はその様な事実は認められない・３は貸す方の責任・４強制的謝礼おかしいなどすべて一方的で不合理で消費者に負担強いていると判断したそうです。交渉力の差・関西の慣行になっていて敷き引き特約を借りる人は除外するのは困難であるとされたそうです。全部無効とされました。

 

ケース４

契約書に定額補修分担金となっています。

 

これの回答は、近年こういうのがおおいそうです。原状回復特約が無効とされたため、法の抜け穴さがして、はじめられたものらしいです。これも消費者契約法１０条違反です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　更新料は取る所が少ない地域のほうがおおいそうです。更新料とる契約が多いのが京都と東京だそうです。東京は２～３年契約が主流で京都は１年契約が主流だそうです。法的に更新は新契約だそうです。そのため消費者契約法施行後に更新されればその保護の対象になるそうです。更新事務手数料とるのが主流の県は三分の一ほどだそうです。１～２万が多いそうです。

｛京都が一番ふんだくってるの？？｝　

小額事件で放置がかなり多いそうです。おおきな課題になってるそうです。きびしい要件ながら、消費者団体制度ができたそうです。裁判して違法な約款つくるなと訴えることができるようになりまして。でもハードル高いです。アメリカではクラブアクションがあるそうです。例えば銀行が不当に高い手数料とったとします。この件で全員のために訴訟が起せます。ただ問題もやはりあって不当訴訟もあるそうです。

 

 

 

なんかこの話で貸す人がふんだくりぼろもうけの印象感じるかもしれませんが、貸す人がこういう契約を決めたことは多くなく、不動産業者が主体的に法律の理念無視して、ホリエモンのように法の抜け穴探して、なんとか儲けようとしているようです。

不動産会社の自由(消費者の自由でなく、会社の自由）の発想は新自由主義的の印象です。契約の自由第一で規制(消費者保護）を好まないようです。保護ないと、需要と供給の関係で市場原理で需要すくないと条件よくしようとするでしょうし、逆だと強気で高い家賃で、なにかと因縁つけておかねとるでしょう。供給過剰だと転換かのうな業者は転換するので、長く供給過剰にはなりにくいのでは？」と推定できそうです。不足気味のままで供給増えないと消費者に不利なままになりそう。供給少ないから住居用借りないなんてできないんです。

　自己責任だ・保護止めよう・自由化だというのでなく、保護しなければならないもの・場合もあるのではないでしょうか。